Önalım Hakkı (Şufa Davaları): Paydaşların Öncelikli Satın Alma Hakkı

Önalım hakkının tanımı: Önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda (örneğin hisseli bir arsada) bir paydaşın kendi hissesini üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla o satılan payı öncelikle satın alabilme imkânı veren bir haktır. Bu hakka şufa hakkı da denir. Türk Medeni Kanunu m.732’de düzenlenen yasal önalım hakkı, bir paylı mülkiyet durumunda paydaşlar arası dengeyi korumaya yöneliktir: “Paylı mülkiyette bir paydaş, taşınmaz üzerindeki payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler”. Yani hissedarlardan biri hissesini dışarıya satarsa, diğer ortaklar sonradan “biz almak istiyoruz” diyerek aynı bedelle o payı kendileri satın alabilirler. Böylece taşınmaza yabancı bir kişi ortak olarak girmemiş olur. Önalım hakkı, paylı mülkiyete kanun tarafından içkin bir hak olup tapuya tescile gerek olmadan mevcut sayılır. Ancak sözleşmeyle de önalım hakkı kurulabilir (sözleşmesel önalım, tapuya şerh verilirse herkese karşı ileri sürülebilir). Konumuz esas olarak yasal önalım hakkıdır. Özetle, şufa hakkı paydaşlara bir öncelikli alıcı olma imkanı tanır.

Hangi durumlarda kullanılabilir? Önalım hakkı, sadece paylı (hisseli) mülkiyette söz konusudur ve bir paydaşın payını bir üçüncü kişiye satması halinde doğar. Yani önalım hakkını tetikleyen şey satıştır. Kanun, “payını üçüncü kişiye satması halinde” demiştir, dolayısıyla bağış, miras gibi devirlerde yasal önalım hakkı doğmaz. Örneğin kardeşlerinizle ortak olduğunuz bir tarlada, kardeşiniz payını dışarıdan birine satarsa siz önalım hakkınızı kullanabilirsiniz; ama payını size bağışlarsa veya çocuğuna devrederse önalım hakkı çıkmaz. Ayrıca satışın cebri artırmayla (icra, ihale) olması durumunda da kanun önalım hakkı tanımaz (MK 733). Bu, ihale alıcısını korumak içindir. Demek ki, önalım hakkı özgür piyasa satışlarında devreye girer. Bir de fiili kullanım: Payın satıldığını öğrenen diğer paydaşlar, belli sürede dava açarak bu hakkı kullanırlar (detayına aşağıda değineceğiz). Uygulamada en çok, hisseli arsalarda bir hissedarın payını bir emlakçı veya yabancı bir yatırımcıya satması durumunda diğer hissedarlar rahatsız olur ve şufa hakkıyla o payı geri alır. Önalım hakkı, payın satışının yapılmasıyla doğar ve ancak satış gerçekleştikten sonra kullanılabilir. Satıştan önce paydaş “satarsan alırım” diyemez, beklemek zorundadır. Ayrıca satış, MK 732’de belirtildiği gibi “üçüncü kişiye” olmalıdır; paydaşlar kendi aralarında pay devrederse önalım hakkı çıkmaz. Mesela iki kardeş üçüncü kardeşin payını satın alsa, geriye kalanlara önalım hakkı doğmaz çünkü alıcı zaten paydaştır (yeni bir yabancı girmemiştir).

Önalım davası şartları: Önalım hakkı, alıcının payına yönelik dava açılarak kullanılır (MK 734). Yani hissedar, önalım hakkını kullanmak istiyorsa öncelikle ilgili payın satıldığını öğrenmeli ve kanuni süresi içinde mahkemede dava açarak o payın kendi adına tescilini talep etmelidir. Davalı konumunda payı satın alan üçüncü kişi (yeni paydaş) olur. Önalım hakkını kullanmak için kanun belirli süreler öngörmüştür: MK 733’e göre satışın diğer paydaşa noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her halde satıştan itibaren 2 yıl içinde dava açılmazsa önalım hakkı düşer. Satışı öğrenme zamanı kritik: Eğer alıcı veya satıcı, diğer paydaşlara noter kanalıyla resmi bildirim yaparsa, bildirimin ulaştığı günden itibaren 3 aylık hak düşürücü süre başlar. Hiç bildirim yapılmazsa, 2 yıllık hak düşürücü süre satış tarihinden işlemeye başlar. Bu süreler geçtikten sonra artık önalım talep edilemez. Uygulamada genellikle alıcılar, paydaşlara noterden ihbar gönderir; böylece 3 ay bekleyip davaya konu olmama güvencesi alırlar. Davayı açan paydaş, mahkemeden payın kendi adına tescilini talep eder. Ancak bu tescil kararından önce, MK 734’e göre satış bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin belirlediği süre içinde mahkeme veznesine depo etmek zorundadır. Bu, önalım hakkının kötüye kullanılmaması ve alıcıya parasının geri verilmesi içindir.

Örneğin pay 100.000 TL’ye satıldıysa, davacı paydaş bu bedeli mahkeme emanetine yatırır; dava sonunda kazanırsa bu para alıcıya verilir ve pay davacıya geçer. Davacı bu bedeli yatırmazsa davası reddedilir. Önemli bir şart da gerçek bir satış olmasıdır. Taraflar bazen önalım hakkını bertaraf etmek için satış yerine satış gösterimi altında bağış yapabilirler veya akrabaya satış gibi hilelere başvurabilirler. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre yakın akrabalar arasındaki satış işlemlerinde önalım hakkı kullanılamaz (1957 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı) Örneğin paydaş, payını kendi öz kardeşine veya anne-babasına satarsa, diğer paydaşlar önalım davası açamaz. Bu, Yargıtay’ın aile içi devirleri korumak amacıyla koyduğu bir kuraldır. Ancak gerçek bir satış olmayıp da satış gibi gösterilen devirlerde (mesela gerçekte bağış ama tapuda satış gösterilmiş) dava açılabilir; mahkeme bunun muvazaa olduğunu tespit ederse önalım hakkını kabul edebilir. Bu karmaşık durumlar dışında, prosedür net: Satış – ihbar – 3 ay/2 yıl – dava – bedel depo – tescil.

Hak düşürücü süreler: Yukarıda belirtildiği üzere, önalım hakkı hak düşürücü sürelere tabiidir. MK 733/3’e göre paydaş, satış kendisine bildirildikten sonra 3 ay içinde hakkını kullanmazsa, bu hakkını kaybeder. Ayrıca bildirilsin veya bildirilmesin, satış üzerinden 2 yıl geçince artık önalım hakkı düşmüş olur. Bu süreler davanın açılması gereken sürelerdir; bir kez geçti mi, mahkeme resen dikkate alır ve süre aşıldıysa davayı reddeder. Örneğin Ahmet, hissedar olduğu arsanın diğer hissesi 1 Ocak 2023’te satıldığını 1 Şubat 2023’te öğrendiyse, 1 Mayıs 2023’e kadar dava açmak zorundadır (noter bildirimi varsa). Bildirim yoksa 1 Ocak 2025’e kadar vakti vardır ama fiilen öğrenme tarihi belirsiz olduğu için risk almış olur, genelde öğrenir öğrenmez dava açmak en iyisidir. Süreler hak düşürücü olduğundan, karşı tarafın “süre geçti” itirazı olmasa bile hakim kendiliğinden gözetir. Bir diğer önemli husus, önalım hakkından feragat meselesidir: Kanun, önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapuya şerh verilmesi gerektiğini söyler (MK 733). Yani paydaşlar noter huzurunda önalım haklarından vazgeçip bunu tapuya işlerlerse, bir daha önalım kullanamazlar. Örneğin hissedarlar bir arsa üzerinde önalım feragati yaptıysa, artık biri payını satarsa diğerleri dava açamaz. Belirli bir satış için feragat ise yazılı şekilde yapılabilir, hatta satıştan sonra da alıcıya “önalım yapmayacağım” diyerek yazılı vazgeçilebilir.

Uygulamadaki önem ve Yargıtay kararları: Önalım hakkı uygulamada özellikle hisseli taşınmazlarda birlikteliğin korunması açısından önemli bir araçtır. Köy yerlerindeki tarlalar, şehirde aileye ait hisseli arsalar, apartmanlardaki paylı depolar gibi yerlerde paydaşlar genellikle yabancı bir ortak istemezler; mal bütünlüğü bozulmasın, ortak kullanım aksamasın diye, payını satmak isteyen olursa diğerine devretmesi tercih edilir. Bu mümkün olmadığında ve dışarıya satış yapıldığında, önalım hakkı devreye girerek paydaşlara bir kurtarma şansı tanır. Yargıtay uygulaması, önalım hakkının dürüstlük kuralına uygun kullanılmasını gözetir.

Örneğin Yargıtay, yakın akrabalara satışta önalım hakkının kullanılamayacağını belirtmiştir (1957 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı) Bu karar halen bağlayıcıdır; kardeş, anne, baba, çocuk, eş arasında yapılan satışlarda, diğer paydaşlar üçüncü kişi bile olsa önalım kullanamaz denmektedir. Ama burada dikkat: Sadece satan ile alan akraba ise geçerli, yoksa paydaşların akraba olması ayrı mesele değil. Diyelim üç hissedar kuzen, biri payını yabancıya sattı, akrabalık satıcı-alıcı arasında olmadığı için önalım olur. Yargıtay’ın bir diğer titizlendiği konu, muvazaalı işlemler: Bazı paydaşlar önalımı bertaraf etmek için payı aslında dışarıya satarken, tapuda örneğin “eşine satış” gibi gösterip aldatmaya çalışabilir. Eğer diğer paydaşlar bunun muvazaa olduğunu kanıtlarlarsa, Yargıtay gerçekte bir üçüncü kişiye satış varsa önalımı kabul eder. Örneğin bir Yargıtay kararında, satış tapuda kardeşe yapılmış gösterilse de kardeş hemen sonra bir yabancıya devretmişse, aradaki muvazaayı görüp önalım hakkının kullanılabileceğine hükmedilmiştir.

Ayrıca Yargıtay, önalım bedelinin doğru tespitine de önem verir; alıcının gerçekten ödediği bedel esastır, taraflar düşük gösterdiyse bile gerçek bedelin ispatlanıp, önalım kullanacak paydaşın o bedeli ödemesi gerekir. Bir Yargıtay kararında, davalı alıcı önalım hakkı davasında savunma olarak “gerçek satış bedeli tapudakinden fazlaydı” diyerek ek ödeme yapıldığını iddia etmiş, mahkeme gerçek bedeli hesaplayarak ona göre depo yatırılması gerektiğine karar vermiştir. Yani kötü niyetli düşük bedel gösterme varsa, alıcı bunu ispatlarsa önalımcı daha yüksek bedel ödemelidir.

Şufa davaları, usulen de özen ister: Davacı paydaş davasını tüm payı alan kişiye yöneltmeli, süresinde açmalı, bedeli süresinde depo etmeli. Bu koşullardan biri eksik olursa hakkını kaybeder. Neticede, önalım hakkı paydaşlar için bir güvence mekanizmasıdır; kimse ortaklığına istenmeyen birini almamak için bu hakkı bilmek ister. Özellikle aile mallarında önalım hakkı sayesinde hissedarlar malı ailede tutabilir. Kanun da bunun kötüye kullanımını önlemek için sürelere, şekil şartlarına bağlamıştır. Vatandaş olarak, hisseli bir mal alırken de önalım riskine dikkat etmek gerekir: Eğer hisseli bir taşınmazın payını satın alıyorsanız, diğer hissedarların 3 ay içinde bunu elinizden alabileceğini bilmelisiniz. Bu nedenle uygulamada çoğu zaman diğer paydaşlardan önalım feragatnamesi alınması istenir. Yargıtay da “önalım hakkı feragati resmi şekilde olmadıkça paydaşlar arasında ileri sürülemez” diyerek noter ve tapu şerhi şartına vurgu yapar. Tüm bu kurallar, paydaşlar arasındaki ilişkileri düzenli ve adil tutmaya yöneliktir.

Bu yazı, hukuk bilimine katkı sağlamak maksadıyla kaleme alınmıştır.

Her somut olay, kendi özelinde ve koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Bu yazı, herhangi bir kişi veya kuruma yönelik hukuki görüş teşkil etmemekte olup, sadece yüklendiği tarih itibarıyla yazarın mevzuata ve içtihata dair yorumunu göstermektedir. Yazar, okuyucuyla ilgili kendisine danışılmadığı sürece hiçbir sorumluluk kabul etmemektedir. Kanunlar, yönetmelikler ve uygulamalar zaman içerisinde değişir; çünkü hukuk ve muhakeme, insanlar yaşadıkça evrilmeye mahkumdur. Adil yargılanma ve kanunlara uygun bir muhakeme olduğu sürece, mevzuatın değişmesi sizleri endişelendirmesin.

Hukuki metinler, kanaatler ve yorumlar birer anlık fotoğraf gibidir; yalnızca çekildikleri zamanın gerçekliğini yansıtırlar. Bu nedenle, bu yazıda yer alan değerlendirmelerin ileride yürürlüğe girecek yeni düzenlemelerle geçerliliğini yitirmesi mümkündür.

Bu yazının içeriği, bir avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz ve yazıdan kaynaklı olarak doğabilecek herhangi bir zarardan dolayı sorumluluk kabul edilmez.

Mevzuat ve içtihat dışında, yazının tüm fikri hakları saklıdır. Kaynak gösterilmeden alıntılanamaz; izinsiz şekilde kopyalanamaz veya herhangi bir mecra ya da platformda yayınlanamaz. Türkiye Barolar Birliği ile Adana Barosu’nun hakları saklıdır.

Hukukun ışığıyla yürümek isteyen herkese açık, samimi ve dürüst bir tartışma zemini sunmak dileğiyle…

Tüm hakları saklıdır, www.oguzgurlek.com