Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Nedir? Hangi Hallerde Talep Edilir?

Ecrimisil, bir malın sahibinin rızası olmaksızın o malı kullanan kişiden talep edilebilen haksız işgal tazminatıdır. Başka bir deyişle, malikin (asıl hak sahibinin), malını haksız yere kullanan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği tazminat bedelidir. Bu kavram, hem taşınmazlar (arsa, ev, tarla gibi) hem de taşınırlar için geçerli olabilir. Ecrimisil, temelde haksız işgal yüzünden mal sahibinin uğradığı zararın karşılığıdır. Hukuken, haksız işgal bir haksız fiil sayılır ve işgalci, malı kullanarak elde ettiği veya elde edebileceği gelirleri mal sahibine ödemek zorundadır. Örneğin birisi sizin arsanızı izinsiz olarak bahçe veya otopark olarak kullanmışsa, arsanızın o süre içindeki kira değeri kadar tazminatı ondan isteyebilirsiniz.

Talep Şartları: Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilmek için üç temel şart aranır:

Haksız İşgal: Mal (taşınır veya taşınmaz), hak sahibi olmayan biri tarafından izinsiz olarak kullanılmış olmalıdır. “Haksız” demek, hiçbir yasal hakka (kira sözleşmesi, izin, muvafakat vb.) dayanmaksızın fiilen malın kullanılması demektir. Örneğin kira süresi bitip tahliye edilmesi gereken kiracı evde kalmaya devam ederse, o andan itibaren haksız işgalci durumundadır. Veya komşu, arsanızın bir bölümünü izinsiz bahçe olarak çevirip kullanıyorsa bu da haksız işgaldir. Mirasçılar arası durumda da bir mirasçı evde oturup diğerlerini dışlıyorsa, diğerleri payları oranında ecrimisil isteyebilir.

Kötü Niyetli Zilyetlik: İşgal eden, mal üzerinde hakkı olmadığını bilmeli veya bilmesi gereken durumda olmalıdır. Hukukta iyi niyetli zilyet haksız kullanım tazminatı ödemez; ama kötü niyetli (yani malın başkasına ait olduğunu bilen) zilyet ecrimisil ödemek zorundadır. Genellikle izinsiz işgal eden herkes kötü niyetli sayılır, çünkü kendi hakkı olmadığını bilir. Örneğin kira süresi dolduktan sonra kalan kiracı, artık mal sahibinin rızası olmadığını bildiği için kötü niyetli zilyettir.

Zararın Doğması: Haksız işgal nedeniyle malikin bir zararı olmalıdır. Bu zarar, malın kira getirisinden mahrum kalmak veya işgal sebebiyle yıpranma şeklinde olabilir. Ecrimisil, en az malın normal kira değeri, en fazla da işgal dolayısıyla uğranan tam gelir kaybı kadardır. Örneğin bir işyerinizi izinsiz kullanan kişi, sizin o işyerini kiraya verip kazanacağınız miktarı size ödemelidir. Mal sahibi kar elde etmemiş olsa bile, kullanım karşılığı bir bedel talep etme hakkı vardır; çünkü malı kullanma hakkı onundur. Yargıtay, ecrimisili “feshedilen kira sözleşmesine benzemez, haksız fiil tazminatıdır” diye nitelendirmiştir.

Hangi Hallerde İstenebilir? Pratikte ecrimisil en sık şu durumlarda gündeme gelir:

• Kira süresi biten veya tahliye edilen kiracının çıkmayıp işgale devam etmesi: Bu halde mal sahibi, eski kiracıdan kullanımda kaldığı dönem için ecrimisil isteyebilir. Örneğin tahliye kararı sonrası 3 ay evi boşaltmayan kiracı, o 3 ayın ecrimisilini (genelde mahkeme kararıyla takdir edilen kira bedelini) öder. Hatta İcra İflas Kanunu’nda kiracının tahliye emrine rağmen çıkmadığı hallerde “fuzuli işgal tazminatı” olarak genellikle bir kira parasının iki katı tutarında ecrimisil öngörülür.

• Komşunun veya üçüncü kişinin taşınmazı izinsiz kullanması: Örneğin komşu arsanızın bir kısmına çit çekip ekim yaptıysa, veya tarlanızı izinsiz sürdüyse, yahut bahçenizi otopark olarak kullandıysa, bu kişilerden ecrimisil talep edilebilir. Devlet de kendi arazilerini işgal eden kişilerden ecrimisil alır (Hazine taşınmazlarının izinsiz kullanımı halinde). Örneğin yıllarca Hazine arazisine ev yapan gecekonduculardan geçmişe dönük ecrimisil istenir.

• Birden çok kişinin hakkı olan malın bir kişi tarafından tek taraflı kullanımı: Örneğin miras kalan evde bir mirasçı tek başına oturuyor ve diğer mirasçılara paylarına düşen kira karşılığını vermiyorsa, diğer mirasçılar ondan payları oranında ecrimisil talep edebilirler. Yine müşterek mülkiyette bir ortak, ortak taşınmazı tek başına kullanıyorsa diğer ortaklara ecrimisil öder.

• İşyeri veya konutun izinsiz kullanımı: Örneğin bir belediye veya kurum, özel mülk bir yeri kamulaştırmadan kullanmaya başlamışsa (yol geçirmek gibi) mal sahibi geriye dönük ecrimisil davası açabilir.

Bu durumların ortak noktası, işgalcinin kötü niyetli olmasıdır; yani o malı kullanmaya hakkı olmadığını biliyor olmasıdır. Türk Medeni Kanunu m.995, kötü niyetli zilyedin, malı haksız tuttuğu süredeki tüm zararları ve elde ettiği/etmediği tüm ürünlerin bedelini tazmin etmek zorunda olduğunu belirtir. Bu hüküm, ecrimisilin kanuni temelidir. Örneğin kötü niyetli işgalci, o maldan yararlanarak kazanç sağlamışsa (ürün toplamak gibi) bunları da öder.

Ecrimisil Davası ve Hesabı: Ecrimisil talebi genelde sulh hukuk mahkemesinde haksız işgal tazminatı davası olarak görülür. Davacı, kendi malının davalı tarafından izinsiz kullanıldığını ve ne kadar süre kullanıldığını ispatlamalıdır. Mahkeme, gerektiğinde bilirkişi aracılığıyla işgal dönemindeki ortalama kira bedelini veya malın kullanım değerini takdir eder. Ecrimisil hesaplanırken faiziyle birlikte talep edilebilir; Yargıtay, ecrimisilin işgalin bittiği tarihten itibaren faiziyle ödenmesi gerektiğini kabul etmektedir. Örneğin, 2 yıl boyunca haksız işgal edilen bir arsanın aylık ortalama kira değeri 1.000 TL ise, toplam 24.000 TL ecrimisil ve yasal faiziyle ödeme kararı verilebilir.

Ecrimisil dava zamanaşımı konusunda, Yargıtay içtihatları 5 yıllık süre uygulamakla birlikte, doktrinde bunun haksız fiil olarak 2 yıl + 10 yıl zamanaşımına tabi olduğu tartışılır. Uygulamada, Hazine ecrimisil alacaklarında 5 yıllık geriye dönük istenir; özel kişilerde de genellikle 5 yıldan fazla geriye gidilmez.

Ecrimisil, mal sahibinin izinsiz kullanım nedeniyle uğradığı kaybı telafi eden önemli bir hukuki mekanizmadır. Hangi hallerde talep edilir? Başkasının malını izinsiz kullanma durumlarının hepsinde. Özellikle kiracıların tahliyeden sonra çıkmayıp oturmaya devam etmesi, komşuların arsayı işgali, mirasçı veya ortakların malı tek taraflı kullanması gibi hallerde ecrimisil davası açılabilir. Bu tazminat, en az kira geliri kadarıyla hesaplanır ve işgalci kötü niyetliyse genellikle ödemek zorunda kalır. Böylece, kimse başkasının malını bedelsiz kullanarak haksız kazanç elde etmesin ve mal sahibi de mahrum kaldığı gelirden dolayı mağdur olmasın diye hukuk düzeni ecrimisil yolunu öngörmüştür. Eğer malınız bu şekilde işgal edildiyse, noter ihtarı çekip uzlaşma sağlanamazsa hakkınızı mahkemede arayabilirsiniz.

Bu yazı, hukuk bilimine katkı sağlamak maksadıyla kaleme alınmıştır.

Her somut olay, kendi özelinde ve koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Bu yazı, herhangi bir kişi veya kuruma yönelik hukuki görüş teşkil etmemekte olup, sadece yüklendiği tarih itibarıyla yazarın mevzuata ve içtihata dair yorumunu göstermektedir. Yazar, okuyucuyla ilgili kendisine danışılmadığı sürece hiçbir sorumluluk kabul etmemektedir. Kanunlar, yönetmelikler ve uygulamalar zaman içerisinde değişir; çünkü hukuk ve muhakeme, insanlar yaşadıkça evrilmeye mahkumdur. Adil yargılanma ve kanunlara uygun bir muhakeme olduğu sürece, mevzuatın değişmesi sizleri endişelendirmesin.

Hukuki metinler, kanaatler ve yorumlar birer anlık fotoğraf gibidir; yalnızca çekildikleri zamanın gerçekliğini yansıtırlar. Bu nedenle, bu yazıda yer alan değerlendirmelerin ileride yürürlüğe girecek yeni düzenlemelerle geçerliliğini yitirmesi mümkündür.

Bu yazının içeriği, bir avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz ve yazıdan kaynaklı olarak doğabilecek herhangi bir zarardan dolayı sorumluluk kabul edilmez.

Mevzuat ve içtihat dışında, yazının tüm fikri hakları saklıdır. Kaynak gösterilmeden alıntılanamaz; izinsiz şekilde kopyalanamaz veya herhangi bir mecra ya da platformda yayınlanamaz. Türkiye Barolar Birliği ile Adana Barosu’nun hakları saklıdır.

Hukukun ışığıyla yürümek isteyen herkese açık, samimi ve dürüst bir tartışma zemini sunmak dileğiyle…

Tüm hakları saklıdır, www.oguzgurlek.com