Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Tapuda Şerh Verilmezse Ne Olur?

Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? 

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmaz malın ileride satışının yapılacağına dair ön sözleşmedir. Örneğin bir arsa sahibinin, arsayı belirli bir bedelle gelecekte alıcıya satmayı vaat etmesi, noterde yapılan resmi bir satış vaadi sözleşmesiyle gerçekleşir. Bu sözleşme, ileride asıl satışın yapılmasını talep etme hakkı verir. Noterde resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur; aksi halde geçerli olmaz. Ancak bu ön sözleşme, henüz mülkiyeti devretmez, sadece ileride devri talep hakkı sağlar. İşte bu hakkın üçüncü kişilere karşı güçlü olabilmesi için tapuya şerh verilmesi müessesesi vardır.

Tapuda Şerh ve Etkisi: Tapuya şerh, kişisel hakkın tapu siciline işlenmesidir. Türk Medenî Kanunu m.1009 ve Tapu Kanunu m.26’ya göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bu şerh, satış vaadi alıcısının hakkını güçlendirir; şerh verilince bu hak, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir. Yani vaat alıcısı, tapudaki şerh sayesinde üçüncü bir kişi gelip taşınmazı satın alsa dahi kendi önalım hakkını o kişiye karşı da kullanabilir veya tazminat talep edebilir. Şerhin süresi ise kanunen sınırlıdır: Tapu Kanunu m.26’ya göre satış vaadi şerhi en fazla 5 yıl için konulabilir; bu süre içinde satış gerçekleşmezse şerh kendiliğinden terkin edilir. Uygulamada, noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi taraflardan birinin talebiyle tapu müdürlüğüne götürülür ve tapu siciline “satış vaadi şerhi” işlenir. Böylece tapu kaydını inceleyen herkes, o taşınmazın bir satış vaadiyle bağlı olduğunu görür.

Şerh Verilmezse Ne Olur? 

Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmezse, vaat alıcısının hakkı sadece sözleşmenin tarafları arasındadır, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Bu durumda satıcı (taşınmazın maliki), taşınmazı sözleşmedeki alıcı dışında birine satıp tapuda devrederse, vaat alıcısı artık taşınmazın mülkiyetini isteyemez, çünkü üçüncü kişi tapuda malik olmuştur. Vaat alıcısının elinde sadece satıcıya karşı kişisel talep (tazminat gibi) kalır. Özellikle satıcı kötü niyetli ise, şerh yokluğundan yararlanarak malı başkasına devredebilir. Yeni alan kişi iyi niyetliyse (vaadi bilmiyorsa) mülkiyetine koruma sağlanır ve vaad alıcısı mülkiyet talebini kaybeder.

Dolayısıyla şerh yoksa, satış vaadiyle hak kazanmış olan alıcı büyük risk altındadır.

Bir örnekle açıklarsak: Ali, sahibi olduğu arsayı 2025’te noterde bir satış vaadi sözleşmesiyle Veli’ye vaad etmiş olsun. Ali tapuya şerh koydurmadıysa, Ali aynı arsayı 2026’da üçüncü şahıs Mehmet’e satıp tapuda devrederse, Mehmet tapuda malik olur. Veli, Mehmet’e karşı “arsayı bana devret” diyemez, çünkü şerh olmadığından Mehmet’in devri geçerlidir. Veli sadece Ali’ye karşı sözleşmeye aykırılık nedeniyle dava açıp uğradığı zararın tazminini isteyebilir. Genelde bu zarar, arsanın o tarihteki değeri veya ödediği kaporanın iadesi + fiyat artış farkı olabilir. Ancak Veli arsayı almak istemişti; mülkiyet hakkını kaybetmiştir. Eğer bu satış vaadi tapuya zamanında şerh edilseydi, Mehmet arsayı görüp alırken tapu kaydında şerhi görecek, bile bile alırsa kötüniyetli sayılacak veya en azından Veli’nin öncelik hakkı olacaktı. Tapu Kanunu uyarınca şerhli bir satış vaadi, her malike karşı ileri sürülebilir (şerh süresi içinde). Yani Veli şerh sayesinde arsayı Mehmet’ten dahi alabilirdi veya mahkeme kararıyla tapuda tescil ettirebilirdi.

Satış Vaadinin İcrası ve Mahkeme: Tapuda şerh olmayan bir satış vaadi sözleşmesinde, eğer satıcı vaat ettiği halde tapuda devri gerçekleştirmezse, vaat alıcısı mahkemeye başvurup tapuya tescil davası açabilir. Fakat üçüncü bir kişiye satış yapılmışsa ve şerh yoksa, bu dava sadece eski malike karşı tazminata dönüşür. Oysa şerh varsa, mahkeme kararı ile üçüncü kişi adına olan tapu iptal edilip vaat alıcısı adına tescil bile sağlanabilir (üçüncü kişi kötüniyetliyse). Şerh yoksa mahkeme, genellikle sözleşmenin iptaline ve varsa ödenen bedelin iadesine, ayrıca zarar varsa tazminine hükmedecektir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde tapuya şerh büyük önem taşır. Şerh verilmezse, vaat alıcısının hakkı hukuken zayıftır; taşınmazın başkasına satılması halinde malı elde etme imkânını yitirir ve sadece parasal talepte bulunabilir. Şerh verilirse, vaat hakkı güçlenir ve taşınmaz başkasına gitse bile bu hak yeni malike karşı ileri sürülebilir. Bu nedenle bir gayrimenkul satış vaadi yapıldığında, vaadin güvenceye alınması için mutlaka tapu kütüğüne şerh konulması tavsiye edilir. Şerh, 5 yıl süreyle geçerli olup bu süre içinde asıl satış işlemi yapılmazsa kendiliğinden kalkar. Sonuç olarak, şerhsiz bir vaat alıcısı “mahkeme kararı gibi güçlü” bir belgeye sahip olmayıp risk altındadır. Taşınmaz vaadiyle hak edindiğiniz bir mülk varsa, hakkınızın korunması için vakit kaybetmeden tapu şerhini yaptırmalısınız.

Bu yazı, hukuk bilimine katkı sağlamak maksadıyla kaleme alınmıştır.

Her somut olay, kendi özelinde ve koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Bu yazı, herhangi bir kişi veya kuruma yönelik hukuki görüş teşkil etmemekte olup, sadece yüklendiği tarih itibarıyla yazarın mevzuata ve içtihata dair yorumunu göstermektedir. Yazar, okuyucuyla ilgili kendisine danışılmadığı sürece hiçbir sorumluluk kabul etmemektedir. Kanunlar, yönetmelikler ve uygulamalar zaman içerisinde değişir; çünkü hukuk ve muhakeme, insanlar yaşadıkça evrilmeye mahkumdur. Adil yargılanma ve kanunlara uygun bir muhakeme olduğu sürece, mevzuatın değişmesi sizleri endişelendirmesin.

Hukuki metinler, kanaatler ve yorumlar birer anlık fotoğraf gibidir; yalnızca çekildikleri zamanın gerçekliğini yansıtırlar. Bu nedenle, bu yazıda yer alan değerlendirmelerin ileride yürürlüğe girecek yeni düzenlemelerle geçerliliğini yitirmesi mümkündür.

Bu yazının içeriği, bir avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz ve yazıdan kaynaklı olarak doğabilecek herhangi bir zarardan dolayı sorumluluk kabul edilmez.

Mevzuat ve içtihat dışında, yazının tüm fikri hakları saklıdır. Kaynak gösterilmeden alıntılanamaz; izinsiz şekilde kopyalanamaz veya herhangi bir mecra ya da platformda yayınlanamaz. Türkiye Barolar Birliği ile Adana Barosu’nun hakları saklıdır.

Hukukun ışığıyla yürümek isteyen herkese açık, samimi ve dürüst bir tartışma zemini sunmak dileğiyle…

Tüm hakları saklıdır, www.oguzgurlek.com