Kira Sözleşmesinde Kiracının Erken Tahliyesi: Cezai Şart ve Tazminat Sorunları

Erken Tahliyenin Durumu: Belirli süreli bir kira sözleşmesinde kiracının, süresi dolmadan önce evi/işyerini tahliye etmesi durumunda ortaya özel bazı hukuki sonuçlar çıkar. Türk Borçlar Kanunu madde 325’e göre kiracı, kontrat süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verirse, normal kira süresi bitene (veya makul bir süre içinde yeniden kiraya verilmeye kadar) kira ödeme borcu devam eder. Yani kiracı erken çıksa bile, kiraya veren makul sürede aynı koşullarla yeni kiracı bulana kadar, eski kiracı kira bedelini ödemekten sorumlu olabilir.

Ancak bu sorumluluk sınırsız değildir: Kiracı, ödeme gücüne sahip uygun bir yeni kiracı bulup kiraya verene teklif ederse, erken tahliye sonrası kendi borçları sona erer. Ayrıca kiraya veren de, kiralananı başka şekilde kullanmakla elde ettiği veya kaçındığı faydaları kiracının borcundan indirmek zorundadır. Örneğin, ev boş kaldığı süredeki kira kaybı talep edilebilir ama kiraya veren evi hemen başkasına kiraya verirse, eski kiracıdan artık ödeme isteyemez.

Cezai Şart (Erken Çıkma Cezası): Kira sözleşmelerine, kiracının belirlenen süreden önce çıkması halinde belli bir bedel ödeyeceğine dair cezai şart hükümleri konulabilmektedir. Hukuken, konut ve çatılı işyerlerindeki kiracı aleyhine genişletme yasağı göz önüne alınarak taraflar, sözleşmeye ceza koşulu koymakta serbesttir; ancak bu cezanın fahiş olmaması gerekir. TBK m.182 uyarınca hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu resen indirebilir. Örneğin, sözleşmede “kiracı erken tahliye ederse 6 aylık kira tutarında ceza öder” şeklinde bir şart varsa, hakim bu miktarı yüksek bulursa azaltabilir. Cezai şart, kiraya verenin uğradığı muhtemel zararı peşinen belirleme amacı taşır ancak kiraya verenin gerçek zararı daha düşükse veya ceza orantısız ise, mahkeme dengeyi sağlayacaktır. Ayrıca ceza koşulu, kiraya verenin aynı döneme ilişkin zarar talebiyle birlikte değerlendirilmeli; zira bir yandan cezai şart alınıp bir yandan tekrar tüm kira bedellerinin istenmesi çifte cezalandırma yaratabilir. Kanun, asıl borcun imkânsız hale gelmesi halinde ceza istenemeyeceğini de düzenler.

Uygulamada, kiracı erken çıkarsa genellikle kiraya verenin makul süre içinde yeni kiracı bulamadığı dönemlere ait kira alacağı ve varsa sözleşmedeki cezai şart birlikte gündeme gelir. Hakim, cezai şartı ve gerçekleşen fiili zararı dengeleyerek karar verir. Ayrıca TBK m.334’e göre, kira sonunda kiracının sözleşmeye aykırı kullanımdan doğacak zararlar dışında başka bir tazminat ödemeyi önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu madde, kiracıyı aşırı yükümlülük altına sokan düzenlemelere karşı koruyucudur. Dolayısıyla, erken tahliye halinde kiraya veren, sadece gerçek zararlarını (örneğin boş kalan süredeki kaybını) ve makul bir ceza şartını talep edebilir; bunun ötesinde, sözleşmeye konulmuş orantısız tazminat taahhütleri geçerli olmaz.

Tazminat ve Sorumluluk: Erken tahliye nedeniyle kiraya verenin uğradığı zarar, çoğunlukla kira geliri kaybıdır. Kanun, kiraya verene zararı azaltma yükümü de yükler: Boş kalan yeri makul çaba ile kiraya vermeye çalışmalı, yeni kiracıdan aldığı kiraları eski kiracının borcundan düşmelidir. Kiracı, erken çıkarken uygun bir aday önerip bu yükümü kolaylaştırabilir. Eğer kiraya veren buna rağmen kiralamaktan kaçınırsa, kendi kaçındığı gelirleri talep edemez. Örneğin kiracı 6 ay erken çıkmış ve kiraya veren de 2 ay sonra yeni kiracı bulmuşsa, eski kiracı yalnız boş kalan 2 ayın kirasından sorumlu olur; kalan 4 ay için artık ödeme yükümlülüğü yoktur.

Bazı durumlarda sözleşmeye “erken çıkarsa tüm kalan ayların kirasını öder” gibi ağır hükümler konulsa da, bu hüküm ceza koşulu sayılabilir ve hakim tarafından makul düzeye indirilebilir. Neticede, kiracının erken tahliyesinde denge, kiraya vereni korurken kiracıya da aşırı ceza yüklememek üzerinedir. Kiracı makul süre öncesinden çıkacağını bildirmeli ve mümkünse yerine kiracı bulmalıdır. Kiraya veren de uğradığı zararı belgeleyerek talep edebilir. Uyuşmazlık halinde mahkeme, TBK m.325 çerçevesinde hesaplama yapacak; gereksiz yere talep edilen dönemler veya fahiş cezai şartlar varsa bunu denetleyecektir.

Özetle, kiracı sözleşme bitmeden çıkarsa genel kural olarak sözleşmedeki süre sonuna kadar kiradan sorumlu olsa da, yeni kiracı bulunması veya kiraya verenin masraf tasarrufu gibi durumlar bu sorumluluğu azaltır. Sözleşmeye konan cezai şartlar da fahiş ise yargı tarafından düşürülebilir. Her iki tarafın da hakkaniyete uygun davranması ve zararını asgariye indirmesi beklenir.

Bu yazı, hukuk bilimine katkı sağlamak maksadıyla kaleme alınmıştır.

Her somut olay, kendi özelinde ve koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Bu yazı, herhangi bir kişi veya kuruma yönelik hukuki görüş teşkil etmemekte olup, sadece yüklendiği tarih itibarıyla yazarın mevzuata ve içtihata dair yorumunu göstermektedir. Yazar, okuyucuyla ilgili kendisine danışılmadığı sürece hiçbir sorumluluk kabul etmemektedir. Kanunlar, yönetmelikler ve uygulamalar zaman içerisinde değişir; çünkü hukuk ve muhakeme, insanlar yaşadıkça evrilmeye mahkumdur. Adil yargılanma ve kanunlara uygun bir muhakeme olduğu sürece, mevzuatın değişmesi sizleri endişelendirmesin.

Hukuki metinler, kanaatler ve yorumlar birer anlık fotoğraf gibidir; yalnızca çekildikleri zamanın gerçekliğini yansıtırlar. Bu nedenle, bu yazıda yer alan değerlendirmelerin ileride yürürlüğe girecek yeni düzenlemelerle geçerliliğini yitirmesi mümkündür.

Bu yazının içeriği, bir avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz ve yazıdan kaynaklı olarak doğabilecek herhangi bir zarardan dolayı sorumluluk kabul edilmez.

Mevzuat ve içtihat dışında, yazının tüm fikri hakları saklıdır. Kaynak gösterilmeden alıntılanamaz; izinsiz şekilde kopyalanamaz veya herhangi bir mecra ya da platformda yayınlanamaz. Türkiye Barolar Birliği ile Adana Barosu’nun hakları saklıdır.

Hukukun ışığıyla yürümek isteyen herkese açık, samimi ve dürüst bir tartışma zemini sunmak dileğiyle…

Tüm hakları saklıdır, www.oguzgurlek.com