Kira Davaları ve Tahliye Süreçleri (Konut ve İşyeri Kiraları)

Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar, özellikle kiracının tahliyesi (evden veya işyerinden çıkarılması) konusunda sıkça yargıya taşınır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunmasına yönelik hükümler bulunmaktadır, ancak kanunda öngörülen bazı sebeplerin gerçekleşmesi halinde kiraya veren (mal sahibi) kiracıyı tahliye edebilir. Kiraya verenin tahliye hakkı ve kiracıların hakları Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir (6098 sayılı TBK). Kira davaları genellikle kira bedelinin ödenmemesi, kiralananın kötü kullanılması, kiraya verenin özel ihtiyacı veya binanın yeniden inşası gibi sebeplerle açılan tahliye davaları şeklinde görülür. Ayrıca uygulamada kiraya verenler, mahkeme yoluna gitmeden icra yoluyla tahliye yöntemine de sıkça başvurur. Aşağıda konut ve işyeri tahliyelerinde en sık karşılaşılan sebepler ve tahliye süreçlerindeki usul kısaca açıklanmaktadır.

1-Konut ve İşyerlerinde Tahliye Sebepleri

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyucu hükümler içerse de (örn. sözleşme bitiminde kendiliğinden uzama gibi), belirli haklı sebeplerin varlığında kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanımıştır. Sık karşılaşılan tahliye sebepleri şunlardır:

• Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracının kira borcunu ödememesi tahliyenin başlıca nedenidir. Uygulamada kiraya veren, kiracıya noterden veya yazılı olarak iki defa ihtar gönderip kira bedelini ödemesini ister. Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar alan kiracının sözleşme dönemi sonunda tahliyesi dava yoluyla talep edilebilir. TBK m.352 uyarınca, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracı bir kira yılı içinde iki kez kira geciktirip ihtar alırsa, o yılın bitiminde bir ay içinde dava açılarak tahliye kararı alınabilir. Kira süresi bir yıldan kısa ise kira dönemi içinde iki ihtar yeterlidir. Ödenmeyen kira nedeniyle doğrudan icra yoluyla tahliye de mümkündür (aşağıda usulde değinilecektir).

• Kiraya Verenin Konut veya İşyeri İhtiyacı: Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer yakınları için kiralanan taşınmaza zaruri ihtiyacı varsa, sözleşme bitiminde tahliye talep edebilir. Örneğin ev sahibi, kirada oturan oğlunu kendi dairesine yerleştirmek istiyorsa bu sebeple kiracıyı çıkarabilir. İhtiyaç iddiasının samimi ve gerçek olması gerekir; dava açıldığında hakim ihtiyaç iddiasını araştırır. Tahliye kararı alındıktan sonra kiraya verenin, o evi makul bir süre (en az 3 yıl) başkasına kiraya vermesi yasak olup, verirse eski kiracı tazminat talep edebilir (TBK m.355). Yeni Malikin İhtiyacı da kanunda düzenlenmiştir: Kiralanan taşınmaz satılırsa, yeni satın alan kişi kendisi veya yakınlarının ihtiyacı varsa, evi satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya ihtar gönderip, 6 ay sonra tahliye davası açabilir.

• Ev veya Binanın Yeniden İnşası, Esaslı Tadilatı: Kiraya konu taşınmazın yeniden inşası veya imarı planlanıyorsa ve bu işler sırasında kiracının oturması mümkün değilse, kiraya veren sözleşme sonunda tahliye davası açabilir. Örneğin binanın kentsel dönüşüme girmesi, kapsamlı tadilat yapılacak olması böyle bir sebep olabilir. Kiraya veren projeyi ve inşaat gereğini mahkemede ispatlamalıdır. Tahliyeden sonra aynı yerde 3 yıl boyunca eski kiracıya öncelikli kiralama teklifi yapılması gerekir (TBK m.355).

• Kiracının Tahliye Taahhüdü: Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse ve o tarihte çıkmazsa, kiraya veren o tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluyla tahliyeyi sağlayabilir. Bu, “tahliye taahhütnamesi” olarak bilinen belgedir. Genellikle kiracılar başlangıçta ev sahibiyle anlaşıp belirli bir tarihte çıkacağına dair yazı verirler. Bu belge geçerli şekilde alındıysa, kiraya veren süresi içinde icra müdürlüğünden tahliye emri gönderebilir; borçlu kiracı itiraz etmez veya itirazı kaldırılırsa, taahhüt ettiği tarihe dayanarak tahliye gerçekleşir.

• Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutu Olması: TBK m.352’deki bir diğer haklı sebep, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu olması ve bunu kiraya verenden gizlemiş olmasıdır. Bu durumda kiraya veren, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye talep edebilir. Örneğin kiracı, ilçede kendi evi varken bunu söylemeden başkasının evine kiracı olmuşsa, ev sahibi öğrenirse sözleşme sonunda çıkarabilir. Bu hüküm, kötü niyetli kiracıların korunmaması amacını güder.

• Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranışı ve Kötü Kullanım: Kiracı, kira ilişkisine dair temel yükümlülüklerine aykırı davranırsa (örneğin evi özenle kullanmamak, komşuların huzurunu ciddi biçimde bozmak, konutu sözleşmeye aykırı amaçla kullanmak gibi), kiraya veren ihtar çekerek durumu düzeltmesini isteme hakkına sahiptir. Özellikle konut ve işyeri kiralarında, kiracı özen borcuna aykırı davranırsa önce en az 30 gün süreli bir ihtarla düzeltme imkanı verilir. Kiracı bu süre içinde aykırılığa son vermezse veya durum tekerrür ederse, kiraya veren sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir. Hatta kiracı kasten kiralanana ağır zarar vermişse ya da komşular için çekilmez hale getirmişse, kiraya veren süre vermeden derhal fesih bildirimiyle tahliye sürecini başlatabilir. Örneğin kiracı evde sürekli gürültü yapıp apartmanı rahatsız ediyorsa, uyarıya rağmen devam ediyorsa, hakim kararıyla tahliye edilebilir.

Yukarıdaki tahliye sebeplerinin yanı sıra, kira süresinin sonunda kiraya verenin bildirimle sözleşmeyi sonlandırması meselesi de önemlidir. TBK m.347 uyarınca, belirli süreli konut ve işyeri kiralarında kiracı süre bitiminden 15 gün öncesine kadar fesih bildirmezse sözleşme otomatik olarak 1 yıl uzar; kiraya veren ise süre bitiminde sebepsiz fesih bildiremez. Kiraya veren ancak 10 yıllık uzatma süresi geçtikten sonra, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim yaparak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm, kiracıyı 10 yıl boyunca korur; 10 yıl dolduktan sonra ev sahibi, o tarihten sonraki ilk bitim için 3 ay önceden haber verip kiracıyı çıkarabilir. Bu durum, halk arasında “10 yılını dolduran kiracıya tahliye ihtarı” olarak bilinir. Belirsiz süreli kiralarda ise kiraya veren de 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yapabilir.

2-Tahliye Yolları ve Usulü (Dava ve İcra Yoluyla Tahliye)

Kiraya veren, haklı bir tahliye sebebi varsa bunu gerçekleştirmek için iki yola başvurabilir: Mahkemede tahliye davası açmak veya icra takibi yoluyla tahliye etmek.

• ahliye Davası: Yukarıda sayılan sebeplerin birçoğu (ihtiyaç, tadilat, iki haklı ihtar, kötü kullanım vb.) için kanun, belirli sürelerde dava açmayı öngörür. Tahliye davası, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür (değeri ne olursa olsun, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir). Örneğin ev sahibinin ihtiyacı sebebiyle sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açması gerekir. Davada, iddia edilen sebebin gerçek olduğu ispatlanmalıdır. Mahkeme, haklı sebebi sabit görürse tahliye kararı verir. Bu karar icraya konularak kiracı çıkartılır. Tahliye davası ortalama birkaç ay ila bir yıl sürebilir; bu süreçte kiracı genellikle taşınmazda kalmaya devam eder (dava sonuçlanıp kesinleşene kadar zorla çıkarılamaz). Bu nedenle ev sahipleri, dava sonucunu beklerken kiracının düzenli kira ödemesini ister ve bunu ayrıca talep edebilir.

• İcra Yoluyla Tahliye (İlamsız Tahliye): Kanun, özellikle kira bedelinin ödenmemesi ve tahliye taahhüdü hallerinde, daha hızlı bir yol olarak icra dairesi üzerinden tahliyeye imkân tanır. Bu yöntemde mahkeme kararı almadan, doğrudan icra takibi yapılır. İki türü vardır: Kira Ödenmemesine Dayalı Tahliye Takibi ve Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Takibi.

  • Kira ödenmemesi halinde: Kiraya veren, kiracıya karşı icra dairesinden bir ödeme emri gönderir (İcra İflas Kanunu m.269 ve devamı). Bu ödeme emrinde, kira borcunu 30 gün içinde ödemesi, aksi halde tahliye edileceği yazılır. Kiracı 7 gün içinde ödeme emrine itiraz edebilir; itiraz ederse kiraya veren itirazın kaldırılması için icra hukuk mahkemesine başvurur. İtiraz haksız görülürse kaldırılır ve kiracı 30 gün sonunda ödemeyi yapmadıysa tahliye kararı verilir. Kiracı itiraz etmez ama borcu da ödemezse, 30 günün bitiminde ev sahibi icra mahkemesinden tahliye kararı talep edebilir. Bu yolla, mahkeme duruşması genellikle tek celsede olup hızlı sonuç alınır. Uygulamada ev sahipleri, 1 aylık kira gecikmesinde hemen bu takibi başlatabilmektedir. Ancak TBK’ya göre konut ve işyeri kiralarında bu ilamsız tahliye takibi sadece kira bedeli alacağına dayanır; başka bir gerekçeyle icra yoluna başvurulamaz.

  • Tahliye taahhüdü halinde: Kiracı önceden noterden veya elle yazılı bir belgeyle belli tarihte çıkacağını taahhüt etmişse, o tarih geldiğinde kiraya veren icra dairesinden doğrudan tahliye emri gönderebilir. Bu emirde, taahhüde dayanarak tahliye istendiği, kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı olduğu belirtilir. Kiracı itiraz etmezse, 7 gün sonra ev sahibi icra mahkemesine başvurup tahliye kararı alır. İtiraz ederse, ev sahibi bu itirazın kaldırılması için dava açar; mahkeme taahhüt geçerli mi değil mi inceler. Taahhütnamenin geçerli olması için, kiracının kiralananı teslim almasından sonra ve serbest iradesiyle imzalanmış olması gerekir. Örneğin kira başlangıcında peşin imzalatılan boş tahliye taahhütleri geçersiz sayılabilir. Geçerli ise icra mahkemesi itirazı kaldırır ve tahliyeye karar verir. Bu süreç de genelde kısa sürede neticelenir.

Tahliye gerçekleştikten sonra, kiraya veren o yerde yeniden kiraya verme yaparken dikkat etmelidir. İhtiyaç veya tadilat iddiasıyla tahliye ettirdiği konutu, 3 yıl dolmadan eski kiracıdan başkasına kiralarsa, eski kiracı tazminat davası açabilir (TBK m.355). Yargı kararları bu konuda kiracıyı korur. Örneğin ev sahibi “kendim oturacağım” diye kiracıyı çıkarıp başkasına hemen kiraya verirse, kötü niyet tazminatı ödemek zorunda kalabilir.

2022 ve 2023 yıllarında, Türkiye’de konut kiralarındaki fahiş artışlar nedeniyle geçici yasal düzenlemeler yapılmıştır. 11.06.2022 tarihli 7409 sayılı Kanun’la eklenen geçici maddeye göre, 1 Temmuz 2024’e kadar yenilenen konut kira dönemlerinde kira artış oranı bir önceki yılın kira bedelinin %25’ini geçemeyecektir. Yani ev sahibi, mevcut kiracısına en fazla %25 zam yapabilir; sözleşmedeki daha yüksek oranlar geçersiz sayılır. Bu kural 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Dolayısıyla mevcut durumda (2025’te) uzayan konut kiralarında, eğer taraflar anlaşamazsa, yasal artış oranı olarak Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE oranı esas alınacaktır (TBK m.344). İşyeri kiraları bu %25 sınırlamasından zaten muaf tutulmuştu; işyeri kira artışları 2024’e dek sözleşme serbestisine tabi idi, 2024’ten sonra kanun gereği 5 yıllık dönem sonrası hakim müdahalesine tabi hale gelecektir. Bu ayrıntılar, kira hukukunun güncel gelişmeleri arasında yer almaktadır.

Sonuç olarak, kira hukuku hem kiracıyı hem mal sahibini dengeli şekilde korumayı amaçlayan kurallara sahiptir. Kiracı, sözleşme hükümlerine uyduğu sürece kanun tarafından güçlü biçimde korunur; örneğin süre bitiminde ev sahibi keyfi şekilde çıkaramaz. Öte yandan, yukarıda belirtilen haklı sebepler mevcutsa, ev sahibi de kanuni yollarla kiracıyı tahliye edebilir. Tahliye süreçlerinde usul kurallarına (ihtar süreleri, dava açma zamanları gibi) riayet etmek önemlidir; aksi takdirde hak düşürücü süreler kaçırılabilir. Kira alacağı ve tahliye konularında bir uyuşmazlık halinde, hem ev sahipleri hem kiracılar hak kaybına uğramamak için süresi içinde yasal mercilere başvurmalı ve mümkünse bir hukuk uzmanından destek almalıdır.

Bu yazı, hukuk bilimine katkı sağlamak maksadıyla kaleme alınmıştır.

Her somut olay, kendi özelinde ve koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Bu yazı, herhangi bir kişi veya kuruma yönelik hukuki görüş teşkil etmemekte olup, sadece yüklendiği tarih itibarıyla yazarın mevzuata ve içtihata dair yorumunu göstermektedir. Yazar, okuyucuyla ilgili kendisine danışılmadığı sürece hiçbir sorumluluk kabul etmemektedir. Kanunlar, yönetmelikler ve uygulamalar zaman içerisinde değişir; çünkü hukuk ve muhakeme, insanlar yaşadıkça evrilmeye mahkumdur. Adil yargılanma ve kanunlara uygun bir muhakeme olduğu sürece, mevzuatın değişmesi sizleri endişelendirmesin.

Hukuki metinler, kanaatler ve yorumlar birer anlık fotoğraf gibidir; yalnızca çekildikleri zamanın gerçekliğini yansıtırlar. Bu nedenle, bu yazıda yer alan değerlendirmelerin ileride yürürlüğe girecek yeni düzenlemelerle geçerliliğini yitirmesi mümkündür.

Bu yazının içeriği, bir avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz ve yazıdan kaynaklı olarak doğabilecek herhangi bir zarardan dolayı sorumluluk kabul edilmez.

Mevzuat ve içtihat dışında, yazının tüm fikri hakları saklıdır. Kaynak gösterilmeden alıntılanamaz; izinsiz şekilde kopyalanamaz veya herhangi bir mecra ya da platformda yayınlanamaz. Türkiye Barolar Birliği ile Adana Barosu’nun hakları saklıdır.

Hukukun ışığıyla yürümek isteyen herkese açık, samimi ve dürüst bir tartışma zemini sunmak dileğiyle…

Tüm hakları saklıdır, www.oguzgurlek.com