Kat Mülkiyetinde Gürültü, Tadilat ve Ortak Alan Uyuşmazlıkları

Apartman veya site yaşamında, bir arada yaşayan kat maliklerinin ve kiracıların uyması gereken kurallar Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)’nda düzenlenmiştir. KMK m.18, kat maliklerinin gerek bağımsız bölümlerini (dairelerini) gerek ortak yerleri kullanırken dürüstlük kurallarına uymak, komşularını rahatsız etmemek yükümlülüğü getirmektedir. Bu genel ilke çerçevesinde en sık rastlanan uyuşmazlıklar gürültü, izinsiz veya usulsüz tadilat ve ortak alanların kötü kullanımı ile ilgilidir.

Gürültü ve Rahatsız Edici Davranışlar

Gürültü sorunu, apartman yaşamının en yaygın anlaşmazlık nedenlerindendir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre her kat maliki ve o bağımsız bölümde oturan kişiler (kiracılar dahil), komşularını rahatsız edecek ölçüde gürültü yapmaktan kaçınmak zorundadır. Özellikle gece 22.00’den sonra yüksek sesle müzik dinlemek, TV veya enstrüman sesi, bağırarak konuşmak, ayak seslerini çok gürültülü şekilde çıkarmak gibi davranışlar bu kapsamdadır. Aynı şekilde, gündüz vakti dahi olsa sürekli ve katlanılmaz düzeyde gürültü (örneğin inşaat aleti kullanımı, ev içinde bitmeyen tamirat gürültüsü) komşuların haklarına aykırıdır.

KMK m.18 ve 19 uyarınca, hiç kimse kendi dairesini kullanırken diğer kat maliklerinin huzurunu bozacak davranışlarda bulunamaz. Bu kurala uymayan komşular önce apartman yönetimi veya diğer komşular tarafından uyarılmalıdır. Tipik olarak apartman yönetim planlarında da “sessizlik saatleri” belirlenmiştir (örneğin 13:00-15:00 ve 22:00-08:00 arası sessizlik). Gürültü yapan komşu uyarıları dikkate almazsa, diğer kat malikleri yazılı ihtar gönderebilir. Yine devam ederse sulh hukuk mahkemesinde dava açılarak gürültü yapanın rahatsız edici eylemlerinin durdurulması istenebilir. Mahkeme, olaya göre gürültüyü önleyici tedbirler alır; gerekirse para cezası veya rahatsızlığın giderilmesi için karar verebilir.

Aşırı durumlarda, gürültü yapan kat maliki veya kiracı diğerlerinin huzurunu sürekli bozuyorsa, KMK m.25 uyarınca kat mülkiyetinin devri (zorunlu satış) dahi gündeme gelebilir. Örneğin bir daire sakini, tüm uyarılara rağmen gece yarıları yüksek sesli müzikle komşuları rahatsız ediyorsa ve hayat çekilmez hale geliyorsa, diğer malikler 4/5 çoğunlukla karar alıp mahkemeden o dairenin satışını isteyebilirler. Bu elbette en son çare olup çok ciddi rahatsızlıklarda uygulanır.

Sonuç olarak gürültü konusunda, apartmanda herkes normal yaşam faaliyetlerini elbette sürdürebilir ancak komşuların “rahat ve huzur içinde yaşama” hakkını ihlal eden aşırı davranışlardan kaçınmak zorundadır. Aksi halde hukuki yaptırımlar devreye girer: Önce ihtar, sonra dava ve hatta gerekli görülürse gürültücü komşunun tahliyesi veya mülkünü satması gibi sonuçlar söz konusu olabilir.

İzinsiz veya Usulsüz Tadilat (Renovasyon)

Her kat maliki kendi bağımsız bölümünde tadilat yapma hakkına sahiptir; ancak bu tadilatlar diğer kat maliklerinin haklarını zedelememeli ve binanın güvenliğini tehlikeye atmamalıdır. KMK m.19, kat malikinin kendi dairesinde, ana yapıya zarar verecek nitelikte değişiklik yapmasını yasaklar. Özellikle binanın taşıyıcı sistemine (kolon, kiriş, duvar) zarar verebilecek müdahaleler kesinlikle yapılamaz. Örneğin, bir daire sahibi izinsiz şekilde taşıyıcı kolonu kesemez veya balkon kapatırken binanın dış cephesini bozacak şekilde hareket edemez. Eğer tadilat, binanın dış görünümünü etkileyecek veya ortak alanlara müdahale edecek nitelikteyse, diğer kat maliklerinin oybirliğiyle onayı gerekir. Örneğin dış cepheye klima motoru takmak, pencereleri farklı renge boyamak, balkonu dışa doğru genişletmek gibi işler tüm maliklerin rızasını gerektirebilir.

İzinsiz tadilat yapan bir komşu, diğerlerinin hakkını ihlal ediyorsa, mağdur malik(ler) ve yönetici önce o kişiden tadilatı durdurmasını talep eder. Çoğu zaman belediye imar yönetmelikleri de bu tip izinsiz değişiklikleri yasakladığından, belediyeye şikâyet yolu da vardır. Eğer tadilat zaten bitmiş ve ortak alana zarar vermişse (örneğin koridoru daraltacak bir duvar örülmüşse), yönetici o değişikliğin eski hâle getirilmesini isteyebilir. Anlaşmazlık halinde sulh hukuk mahkemesine başvurularak eski hale getirme (kal’ın) kararı alınabilir. Mahkeme, diğer maliklerin izni olmadan yapılan ve hakkın kötüye kullanılması niteliğindeki tadilatı iptal ettirebilir.

Gürültülü Tadilat da ayrı bir sorundur: Ev içinde tadilat yapılırken gürültü kaçınılmaz olsa da, bunun makul saatlerde ve mümkün olan en kısa sürede yapılması gerekir. Sürekli inşaat gürültüsü için komşular zaman kısıtlaması talep edebilir (örneğin sadece gündüz mesai saatlerinde çalışma). Aksi durumda yine KMK m.18’e aykırılık oluşur.

Özetle, bir kat maliki kendi evini yenilerken binanın ortak yapı elemanlarına zarar vermemeli, dış görünüşü tek taraflı değiştirmemeli ve komşuların huzurunu uzun süre ihlal etmemelidir. Aksi takdirde diğer maliklerin izni aranmayan işler hukuka aykırı sayılır ve durdurulup eski hale getirilmesi istenebilir.

Ortak Alan Uyuşmazlıkları (Ortak Yerlerin Kullanımı)

Ortak alanlar, apartmanda tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetinde olan ve birlikte kullanıma açık yerlerdir (merdiven, asansör, koridor, bahçe, otopark, teras, çatı vb.). KMK m.4 bu alanları tanımlar ve aksine sözleşme olmadıkça hepsinin ortak olduğunu belirtir. Her kat maliki, ortak yerleri amacına uygun olarak kullanmak ve diğerlerinin haklarını çiğnememek zorundadır. Ortak alanlarla ilgili sık rastlanan sorunlar şunlardır:

• Merdiven boşluğu ve koridorların işgali: Kat malikleri ortak geçiş alanlarına eşya koymamalıdır. Örneğin bazı daire sahipleri paspas, ayakkabılık, bisiklet, bebek arabası gibi eşyaları koridora bırakıp geçişi engelleyebiliyor. Bu durumda yönetici veya komşular eşyaların kaldırılmasını talep edebilir. Ortak alanların şahsi depoya dönüştürülmesi KMK’ya aykırıdır

• Otopark kullanımı: Eğer binanın otoparkı varsa, bunun da tüm maliklere tahsisinde adil bir yöntem izlenmelidir (yönetim planı veya genel kurul kararıyla). Bir daire sahibi, tüm otoparkı kendi araçlarıyla işgal edemez. Aksi halde diğer maliklerin eşit yararlanma hakkı ihlal edilmiş olur. Çözüm, ya rota sistemi ya numaralı tahsisattır. Uyuşmazlık çıkarsa, yönetici müdahale eder; gerekirse kat malikleri kurulu kararı alınır.

• Bahçenin kullanımı: Bahçe, genelde ortak alandır. Zemin kattaki dairelerin bahçeyi kendi mülkü gibi çitle çevirip kullanması sık görülür ancak eğer tapuda bahçe ortak yer ise bu hukuken doğru değildir. Diğer kat malikleri rahatsızsa, bahçenin kullanımının yeniden ortak hale getirilmesini isteyebilirler. Yönetim planında veya anlaşmayla bahçe bakımı ve kullanımı bir kişiye bırakılabilir; fakat aksi düzenleme yoksa tüm maliklerin hakkıdır. Örneğin, bir malik bahçeye şahsi kamelya yapamaz (ortak karar olmadıkça).

• Ortak giderler ve bakım: Ortak alanların temizlik, aydınlatma, asansör, kapıcı vs. giderlerine tüm kat malikleri arsa payı oranında katılmalıdır. Bu konudaki uyuşmazlık (örneğin bir malikin aidat ödememesi) başka bir tip sorundur; yönetici yasal yollardan (icra takibi, dava) aidat tahsilini sağlar.

KMK m.18’e göre herkes ortak yerleri amacına uygun kullanmakla yükümlüdür. Amaç dışı kullanım uyuşmazlık doğurur. Örneğin otoparkın depo olarak kullanılması, sığınak alanının daireye katılması, çatıda ortak terasın bir kişi tarafından kapatılması hep amaç dışı kullanımdır. Böyle durumlarda diğer maliklerin yazılı talebiyle yönetici müdahale eder. Sorun giderilmezse sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin men’i (engel olma) davası açılabilir. Mahkeme, ortak alanı işgal eden malike bunu kaldırması için süre verir; aksi halde zorla eski hale getirme kararı verebilir.

Yaptırımlar: Kat Mülkiyeti Kanunu, komşuluk kurallarını ihlal edenlere karşı tedbirler öngörmüştür. İlk olarak ihtar ve uyarı mekanizması devreye girer. Örneğin gürültü yapan veya ortak yeri işgal eden komşuya apartman yönetimi noter ihtarı gönderebilir. Devamında dava açma hakkı gelir; sulh hukuk mahkemesi, rahatsız edici eylemin durdurulmasına karar verebilir. En ağır yaptırım ise yukarıda değinilen tahliye veya mülkün satılması (KMK m.25) durumudur; bu, tüm ikazlara rağmen kurallara uymayan, diğerlerinin haklarına sürekli zarar veren kişi için mahkeme kararıyla uygulanır. Bu şekilde, apartmanda kurallara uymayan “problemli komşu” ortamdan uzaklaştırılabilir.

Kat mülkiyetinde gerek gürültü gerek tadilat gerekse ortak alan kullanımı konularında herkesin karşılıklı saygı ve kurallara uyum yükümlülüğü vardır. Gürültü konusunda komşularınızı rahatsız etmeyecek düzeyde yaşamaya özen gösterin; tadilat yaparken binanın bütünlüğünü bozacak işler için mutlaka izin alın; ortak alanları kendi malınız gibi değil, paylaşımlı alanlar olarak kullanın. Eğer komşularınız bu kurallara uymuyorsa, önce uzlaşma ve uyarı yoluna gidin, sonuç alınamazsa yasal haklarınızı kullanın. Kanun ve yargı, huzurlu bir ortak yaşam için gereken önlemleri alacaktır.

Bu yazı, hukuk bilimine katkı sağlamak maksadıyla kaleme alınmıştır.

Her somut olay, kendi özelinde ve koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Bu yazı, herhangi bir kişi veya kuruma yönelik hukuki görüş teşkil etmemekte olup, sadece yüklendiği tarih itibarıyla yazarın mevzuata ve içtihata dair yorumunu göstermektedir. Yazar, okuyucuyla ilgili kendisine danışılmadığı sürece hiçbir sorumluluk kabul etmemektedir. Kanunlar, yönetmelikler ve uygulamalar zaman içerisinde değişir; çünkü hukuk ve muhakeme, insanlar yaşadıkça evrilmeye mahkumdur. Adil yargılanma ve kanunlara uygun bir muhakeme olduğu sürece, mevzuatın değişmesi sizleri endişelendirmesin.

Hukuki metinler, kanaatler ve yorumlar birer anlık fotoğraf gibidir; yalnızca çekildikleri zamanın gerçekliğini yansıtırlar. Bu nedenle, bu yazıda yer alan değerlendirmelerin ileride yürürlüğe girecek yeni düzenlemelerle geçerliliğini yitirmesi mümkündür.

Bu yazının içeriği, bir avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz ve yazıdan kaynaklı olarak doğabilecek herhangi bir zarardan dolayı sorumluluk kabul edilmez.

Mevzuat ve içtihat dışında, yazının tüm fikri hakları saklıdır. Kaynak gösterilmeden alıntılanamaz; izinsiz şekilde kopyalanamaz veya herhangi bir mecra ya da platformda yayınlanamaz. Türkiye Barolar Birliği ile Adana Barosu’nun hakları saklıdır.

Hukukun ışığıyla yürümek isteyen herkese açık, samimi ve dürüst bir tartışma zemini sunmak dileğiyle…

Tüm hakları saklıdır, www.oguzgurlek.com