İntifa ve Sükna Hakları: Başkasının Malını Kullanma Yetkisi

İntifa hakkı nedir? İntifa hakkı, başkasına ait bir mal, hak veya malvarlığı üzerinde, o malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi veren bir irtifak hakkıdır. Türk Medeni Kanunu m.794’e göre intifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir; hak sahibine geniş kullanım ve yararlanma yetkileri tanır. İntifa hakkı, çoğunlukla bir kişinin yaşam boyu kullanımı için bir malın faydalarını bir başkasına bırakma amacıyla tesis edilir. Örneğin bir baba, evini mülkiyeti çocuklarında kalmak üzere, ölünceye kadar eşi lehine intifa hakkı kurdurabilir. Bu durumda mülk çocukların olsa da anne, evde ömür boyu oturma ve kira geliri elde etme dahil tüm kullanım haklarına sahip olur. İntifa hakkı zaman sınırlı veya hak sahibinin ömrüyle sınırlı bir haktır; gerçek kişilerde en geç intifa hakkı sahibi ölünce sona erer (MK m.797), tüzel kişiler lehine intifa hakkı ise en çok 100 yıl sürebilir (zira tüzel kişi intifa hakkı da 100 yıl sonra sona erer). İntifa hakkı ayrıntılı şekilde kanunda düzenlenmiştir: Kurulması için taşınmazlarda tapuya tescil (MK m.795) gerekir, taşınır veya haklarda ise zilyetliğin devri veya yazılı devir ile kurulabilir. İntifa hakkı tam bir yararlanma hakkıdır; hak sahibi, malik gibi malı kullanır, semerelerinden (ürünlerinden) faydalanır, kira gelirini alır vs. MK m.803, intifa hakkı sahibinin malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahip olduğunu açıkça vurgular.

Ancak intifa hakkı sahibi, malın özüne zarar verecek işlemler yapamaz, iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır. Ayrıca malın olağan bakımı ve vergileri gibi giderleri intifa süresince intifa hakkı sahibi karşılar (MK m.813). İntifa hakkı, malın mülkiyetini intifa hakkı verilmeyen malike bırakırken, kullanma ve yararlanma yetkisini geçici olarak hak sahibine devreder. Bu yönüyle “kuru mülkiyet” (malik) ve “intifa” (faydalanan) ayrımı ortaya çıkar. Hak sona erince, intifa hakkı sahibi malı geri vermek zorundadır (MK m.799).

Sükna hakkı nedir? 

Sükna hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda “oturma hakkı” olarak da anılan, bir binada veya onun bir kısmında konut olarak oturma yetkisi veren intifa benzeri bir irtifak hakkıdır. MK m.823’te, oturma hakkının bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verdiği düzenlenmiştir. Sükna hakkı da genellikle ömür boyu veya belli bir süre için kurulabilir ve intifa gibi şahsa bağlı bir haktır. Oturma hakkının en önemli özelliği devredilemez ve mirasçılara geçmez olmasıdır (MK m.823/2). Yani oturma hakkı sahibi bu hakkı satamaz, başkasına devredemez; hakkı bizzat kullanmak zorundadır. Kanun, intifa hakkına ilişkin hükümlerin aksine hüküm bulunmadıkça oturma hakkında da uygulanacağını belirtir. Ancak oturma hakkı, kapsam itibariyle intifa hakkından daha dardır: Sadece konut ihtiyacına yöneliktir. MK m.824, oturma hakkının kapsamının hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarıyla sınırlı olduğunu vurgular. Yani oturma hakkı sahibi, evi sadece kendisinin ve ailesinin barınması için kullanabilir; ticari faaliyet, kiraya verme gibi hakları yoktur (aksi kararlaştırılmadıkça). Nitekim MK m.823’e göre oturma hakkı devredilemeyeceğinden, başkasına kiraya verilmesi de mümkün değildir (intifa hakkı sahibi ise malı kiraya verebilir; aradaki farklardan biri budur). Oturma hakkı sahibi, eğer hakkın kendisine özgülendiği açıkça belirtilmemişse, ailesi ve ev halkıyla birlikte konutta oturma hakkına sahiptir (MK m.824). Bu, ailesini de barındırabileceği anlamına gelir. Oturma hakkı da intifa gibi bakım ve onarım yükümlülükleri içerir: Eğer hakkı bütün ev üzerinde ise, evin olağan bakım ve koruma giderleri ona aittir (MK m.825). Malik ile birlikte kullanıyorsa, gider paylaşımı duruma göre yapılır. Sükna hakkı çoğunlukla uygulamada mirastan doğar: Örneğin, ölen eşin mirasçıları, sağ kalan eşe, aile konutu üzerinde oturma hakkı tanınmasını isteyebilirler; böylece ev çocuklara geçse de eş ölene kadar orada oturur. Bu, kanundan (TMK m.240/2, 652) doğan bir hak olarak da karşımıza çıkar.

İntifa ve sükna hakkı arasındaki farklar: Her ikisi de hak sahibine kullanma ve yararlanma yetkisi verse de, intifa hakkı kapsam ve içerik bakımından daha geniş ve esnektir, sükna hakkı ise daha sınırlı ve kişiseldir. Önemli farkları şöyle özetleyebiliriz:

• Konu bakımından: İntifa hakkı taşınmaz, taşınır, hak veya malvarlığı üzerinde kurulabilir. Sükna hakkı ise yalnızca konut olarak kullanılabilecek bir bina veya onun bölümünde kurulabilir. Yani sükna hakkının konusu konut niteliğindeki gayrimenkuldür; intifa ise hemen her türlü malvarlığı unsuru olabilir (örneğin intifa hakkı bir banka hesabı üzerinde, bir araba üzerinde, bir telif hakkı üzerinde bile kurulabilir).

• Devredilebilirlik ve miras: İntifa hakkı prensipte devredilemez, çünkü kişiye sıkı sıkıya bağlı haklardandır; ancak intifa hakkı sahibi malı kullanma hakkını üçüncü kişilere kullandırabilir (örneğin intifa hakkına sahip olduğu evi kiraya verebilir, intifa konusu arsayı üçüncüye işletebilir). Sükna hakkı ise kanunen devredilemez ve mirasçıya geçmez, hak sahibine özgüdür (MK 823). Yani intifada hak sahibi kullanım hakkını bir şekilde başkasına bırakabilirken (sözleşmeyle) sükna hakkı sahibi bunu yapamaz.

• Kapsam ve yararlanma genişliği: İntifa hakkı sahibi maldan tam yararlanma hakkına sahiptir: Elde edilen ürünler, gelirler onun olur (MK 804, 805 doğal ürünler ve faizlerin intifa sahibine ait olduğunu belirtir). Sükna hakkı sahibi ise sadece konut ihtiyacını karşılar, konutu kiraya verip gelir elde etme hakkı yoktur (çünkü bu kullanma sınırını aşar). İntifa hakkı daha “ekonomik” bir haktır; sükna hakkı “şahsi barınma” odaklıdır.

• Sona erme süreleri: Her ikisi de genellikle ömür boyu veya belli süreli kurulsa da, intifa hakkı tüzel kişiler lehine de kurulabilir (ancak en fazla 100 yıl sürer), sükna hakkı ise genelde gerçek kişilere mahsustur. Fiilen, sükna hakkı sahibinin ölümüyle biter; intifa hakkı sahibinin ölümüyle de intifa biter ama tüzel kişi ise 100 yıl sonra biter.

• Hak sahibinin yükümlülükleri: Her ikisi de malı özenle kullanma, önemli değişiklik yapmama yükümlülüğünü içerir. Ancak intifa hakkı sahibi, eğer malın doğal kullanımı tüketmeyi gerektiriyorsa (örn. intifa konusu bir maden ise) belli ölçüde tüketebilir, sükna hakkı sahibi ise konutu sadece yaşama amacıyla kullanır, tasarrufu daha sınırlıdır. Ayrıca intifa hakkı sahibinin geniş yararlanması nedeniyle, malike güvence verme borcu olabilir (özellikle intifa konusu kıymetli evrak veya tüketilebilir şeyler ise MK 807, 809 güvence isteyebilme düzenler). Sükna hakkı için böyle bir güvence genelde aranmaz, çünkü mal kullanımı daha az risklidir.

• Örnek olarak uygulama: İntifa hakkı, yaygın olarak anne-baba sağken mülklerini çocuklara devredip, yaşam boyu intifa hakkını kendilerinde tutmaları şeklinde görülür. Böylece mülkiyet çocuklara geçer ama anne-baba evde oturmaya devam eder, kira getirisi varsa onu alır. Sükna hakkı ise daha çok eşlerden birine veya bir yakına sadece oturma imkanının verilmesi için kullanılır; örneğin Ali amca evini miras bıraktığı yeğenine, kendi eşi Ayşe teyze lehine sükna hakkıyla bırakabilir, böylece Ayşe teyze evde yaşar ama mülk yeğene aittir (ve Ayşe teyze ölünce hak düşer, yeğen evi tam kullanım alır).

Hak sahiplerinin yükümlülükleri: İntifa veya sükna hakkı sahibi, hakkın konusu malı korumak ve özen göstermekle yükümlüdür. MK m.812, intifa hakkı sahibinin malın muhafazası ve olağan bakım-onarımını yapmak zorunda olduğunu belirtir. Büyük tamiratlar ise malik tarafından yapılır, ancak intifa sahibi bu tamiratların masraflarının faizini ödemekle yükümlüdür (MK 814). Ayrıca intifa hakkı sahibi, malın sürdürülmesine ilişkin vergi, sigorta primi gibi kamu giderlerini karşılar (MK 813). Sükna hakkı sahibinde de benzer şekilde, evin günlük bakım ve ufak tefek tamirlerinden sorumludur (MK 825). Hak sahibi, malı hor kullanamaz, değerini düşürücü davranamaz; aksi takdirde malik ihtar hakkına sahiptir. Örneğin intifa hakkı sahibi bir evi bakımsız bırakıp harap ediyorsa, malik intifa hakkının kaldırılmasını veya ek teminat gösterilmesini mahkemeden isteyebilir (MK 810, 812). Hak sahibi, maldan elde ettiği ürünlerin bir kısmını malın devamına harcamak zorunda olabilir; örneğin bağdan üzüm toplayıp satan intifa sahibi, bağın bakımını geliriyle yapmak durumundadır. Hem intifa hem sükna sahibinin, hakkın süresi bitince malı geri verme yükümlülüğü vardır (MK 799). İntifa hakkı sahibi, malı teslim alırken bir envanter yapmışsa, geri verirken aynı durumu sağlamak durumundadır; ayrıca MK 800’e göre kendi kusurundan kaynaklanmayan yok olma haricinde malın değer azalmasından sorumludur. Sükna hakkı sahibi de evi aldığı gibi (normal yıpranma hariç) teslim etmek zorundadır.

Hakkın sona ermesi: İntifa ve sükna hakları, sürelerinin dolmasıyla veya hak sahibinin ölümüyle sona erer. Ayrıca hak sahibinin feragati (vazgeçmesi) ile de sona erdirilebilir; tapuda terkin edilir. Hakkın konusu mal tamamen yok olursa (örneğin intifa hakkı kurulu bina yanarsa), hak da biter. Taraflar anlaşarak da sonlandırabilir. Özel bir durum, intifa hakkı ile mülkiyetin aynı kişide birleşmesidir (aynı kişiye geçerse): Buna konsolidasyon denir ve hak sona erer. Örneğin intifa hakkı sahibi evi satın alırsa, artık kendi malı üzerinde kendi intifa hakkı olmayacağından hak düşer. Sükna hakkı da hak sahibinin taşınmazı satın almasıyla birleşirse ortadan kalkar. İntifa hakkı belirli süreli ise sürenin sonunda kendiliğinden biter (örn. 10 yıllık intifa verildiyse 10 yılın sonunda biter). Hak biterken, intifa hakkı sahibi malı malikine devreder ve intifa süresince yaptığı yenilemeler için, eğer malda değer artışı mevcutsa, MK 802/II gereği vekaletsiz iş görme hükümlerine göre tazminat isteyebilir. Bu, hak sahibinin yatırımlarının boşa gitmemesi içindir. Sonuç olarak, intifa ve sükna hakları belirli bir müddet başkasının malını kullanma ve yararlanma imkanı verse de, geçici haklardır; ömür boyu veya belli süre sonra mal bütün kullanım haklarıyla birlikte malike (veya haleflerine) döner.

Vatandaş açısından intifa hakkı, özellikle miras ve aile ilişkilerinde karşılaşılan bir kavramdır: Örneğin evlat, evi anneye intifa hakkı bırakarak üzerine alırsa, anne ölene kadar evde kalır. Sükna hakkı da özellikle sağ kalan eşin aile konutunda ömür boyu oturma hakkı olarak ortaya çıkar. Bu haklar, mülkiyet devredilmeden yaşam boyu kullanım garantisi sağlar. Örneğin kirada oturan yaşlı birine ömür boyu sükna hakkı tanınması, onun barınma güvencesi demektir. Aynı zamanda intifa ve sükna hakları bedel karşılığı kurulabileceği gibi ivazsız da olabilir. Uygulamada kira öder gibi intifa hakkı tesis ettirmek pek rastlanmaz, daha ziyade aile içi feragat veya bağışlama şeklindedir.

Netice itibariyle, intifa hakkı geniş kullanım yetkisiyle “tam yararlanma” sağlarken, sükna hakkı yalnızca konut ihtiyacını karşılar. İkisi de başkasının malından faydalanmayı hukuki güvenceye bağlar. Bu haklar sayesinde bir kişi malını bir başkasına devretse bile, belirli kişilerin o maldan yararlanmasını sürdürebilir (örneğin anne-babanın ölünceye kadar gelirini alma veya oturma hakkı korunur). İntifa ve sükna hakları başkasının mülkiyet hakkını da sınırladığı için tapu siciline tescil edilerek aleniyet kazanır; böylece üçüncü kişiler (mesela evi satın almak isteyenler) o evde bir başkasının intifa/sükna hakkı olduğunu görür ve ona göre hareket eder. Hukuk düzenimiz bu haklarla hem mülkiyet sahibi ile kullanma hakkı sahibi arasındaki dengeyi kurmakta, hem de sosyal ihtiyaçlara cevap vermektedir.

Bu yazı, hukuk bilimine katkı sağlamak maksadıyla kaleme alınmıştır.

Her somut olay, kendi özelinde ve koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Bu yazı, herhangi bir kişi veya kuruma yönelik hukuki görüş teşkil etmemekte olup, sadece yüklendiği tarih itibarıyla yazarın mevzuata ve içtihata dair yorumunu göstermektedir. Yazar, okuyucuyla ilgili kendisine danışılmadığı sürece hiçbir sorumluluk kabul etmemektedir. Kanunlar, yönetmelikler ve uygulamalar zaman içerisinde değişir; çünkü hukuk ve muhakeme, insanlar yaşadıkça evrilmeye mahkumdur. Adil yargılanma ve kanunlara uygun bir muhakeme olduğu sürece, mevzuatın değişmesi sizleri endişelendirmesin.

Hukuki metinler, kanaatler ve yorumlar birer anlık fotoğraf gibidir; yalnızca çekildikleri zamanın gerçekliğini yansıtırlar. Bu nedenle, bu yazıda yer alan değerlendirmelerin ileride yürürlüğe girecek yeni düzenlemelerle geçerliliğini yitirmesi mümkündür.

Bu yazının içeriği, bir avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz ve yazıdan kaynaklı olarak doğabilecek herhangi bir zarardan dolayı sorumluluk kabul edilmez.

Mevzuat ve içtihat dışında, yazının tüm fikri hakları saklıdır. Kaynak gösterilmeden alıntılanamaz; izinsiz şekilde kopyalanamaz veya herhangi bir mecra ya da platformda yayınlanamaz. Türkiye Barolar Birliği ile Adana Barosu’nun hakları saklıdır.

Hukukun ışığıyla yürümek isteyen herkese açık, samimi ve dürüst bir tartışma zemini sunmak dileğiyle…

Tüm hakları saklıdır, www.oguzgurlek.com